Вентиляція для "офісу в оренду". Як заощадити без втрати ефективності

Інвестуючи в будівництво офісних або бізнес-центрів, забудовники мають на меті не тільки вкласти свої гроші в нерухомість, але й зробити це по-розумному, щоб було зручно і інвесторам, і майбутнім орендарям. Важливу важливість серед інших інженерних систем будівлі має система вентиляції для офісів, що здаються в оренду. Необхідно створити гнучку схему вентиляції, що настроюється, яка при дотриманні всіх санітарних, протипожежних і будівельних норм була найбільш економною без втрати ефективності.

Вимоги до вентиляції офісів

При проектуванні офісів та офісних будівель повинні суворо дотримуватися санітарні вимоги щодо підтримки нормативних показників кількості повітря, температури, швидкості руху повітря, вологості, ГДК шкідливих речовин тощо.

архітектурно-будівельні вимоги - можливість розміщення блоків вентиляційних установок на даху або в підвалі будівлі, в приміщенні, а кондиціонерів на фасаді будівлі, можливість розміщення та прокладання повітроводів та трубопроводів через перекриття або стіни.

Типи вентиляційних систем офісів, що здаються в оренду

1. Будівля проектується саме як бізнес-центр з уже готовими офісами, які орендар підбирає за площею та інженерними системами згідно зі своїми запитами для розміщення певної кількості працівників – з урахуванням необхідності виділення 7-10 м кв. площі та подачі свіжого повітря в об'ємі до 60 м куб. на годину на одного працюючого.

У будівлях, які будувалися дотепер і будуються зараз, влаштовуються дві вертикальні вентиляційні шахти, що проходять від підвалу до даху, і через них повітря подається та віддаляється з кожного поверху. Вентиляційні припливно-витяжні установки великої потужності розміщують зазвичай або на даху, або у підвальних приміщеннях. Повітропроводи припливно-витяжної системи централізовано постачають повітрям і видаляють відпрацьоване повітря поверхами.

Перевагою такої системи є витримане згідно з нормативними вимогами завершене будівництво, яке готове до оренди. Орендар не повинен вкладати жодних додаткових коштів у облаштування приміщень, вибирається лише офіс потрібного розміру та можливостей.

Недоліки полягають у необхідності посилювати конструкцію покрівлі для розміщення обладнання систем вентиляції та кондиціювання. Для встановлення обладнання на дах знадобиться кран. Займаються підвальні приміщення, які могли б використовуватись, наприклад, під автостоянку.

2. Схема, згідно з якою на кожному поверсі розташовані компактні автономні припливно-витяжні установки з розведенням повітроводів у робочі зони приміщень поверху. Є одна вертикальна вентиляційна шахта для забору свіжого повітря зверху та розподілу по поверхах. Витяжні установки малої потужності встановлюються на кожному поверсі.

Переваги такої вентиляції у суттєвій економії капіталовкладень.

• Є два вільні простори: підвалу - для паркування або іншого застосування; технічного поверху або даху для додаткової оренди.
• Є можливість налаштування припливно-витяжної установки кожного поверху під економічну експлуатацію та налаштування індивідуальних параметрів для окремих приміщень. Знижуються експлуатаційні витрати, зростає привабливість об'єкта для орендарів.
• Застосування припливно-витяжної вентиляційної установки з рекуператором дозволить не лише значно (до 80%) скоротити втрати тепла, але й створить індивідуальні можливості налаштування клімату для кожного приміщення.
• Реалізується можливість поверхового введення в експлуатацію.
• Компактні припливно-витяжні установки можуть виконувати та охолодження повітря або легко інтегруються з різноманітними системами кондиціонування: мульти-зональними (VRV/VRF), спліт-системами, мульти-спліт системами та ін.

Недоліком можна вважати необхідність обслуговування обладнання кожного поверху окремо.

3. Останнім часом все частіше при проектуванні бізнес-центрів (особливо для офісів класу А, В) пропонується введення їх в експлуатацію на стадії Shell and core (оболонка та серцевина) . При цьому інвестори забезпечують загальнодоступні приміщення будівлі (оболонки) вентиляцією та кондиціюванням, а також здійснюють підведення до офісних блоків усіх інженерних систем 'серцевини' (вентиляції, кондиціювання, систем зв'язку, безпеки). Розведення системи вентиляції та кондиціонування, як і інших систем, всередині офісних приміщень здійснює орендар.

Переваги такої організації вентиляції та кондиціювання:

• Внутрішнє облаштування офісу згідно з індивідуальним дизайном та плануванням робочих зон проводить орендар на свій розсуд.
• Істотно знижуються загальні витрати забудовників на обладнання для вентиляції та кондиціювання (без зниження рівня кліматичних параметрів), а також на оздоблювальні роботи в офісах.
• Є можливість здійснення якісних кліматичних умов для кожного приміщення окремо.
• Реалізується можливість орендаря з нуля здійснити проект внутрішнього оздоблення та організації роботи офісу за своїми можливостями та термінами.

Недоліком вважатимуться необхідність додаткових капіталовкладень із боку орендаря. Щоправда, за рахунок зручностей одержуваних у створеному на свій розсуд офісному просторі вкладені кошти швидко окупаються.

4. Вирішення комплексу завдань з вентиляції та кондиціювання із застосуванням кондиціонерів спліт-систем з припливною вентиляцією, що складаються з компресорно-конденсаторних блоків та внутрішніх блоків – канальних кондиціонерів з тепловим насосом (або без нього). Тут поєднуються функції подачі, нагрівання та охолодження повітря, вирішуються проблеми плавного регулювання режимів роботи.

Існують інші економні, сучасні комплекти обладнання для забезпечення якісних параметрів повітря в приміщеннях офісних будівель. У будь-якому випадку будь-яке проектне рішення вимагає попереднього опрацювання та якісного техніко-економічного обґрунтування.