Вентиляция для "офиса в аренду". Как сэкономить без потери эффективности

Инвестируя в строительство офисных или бизнес-центров, застройщики преследуют цель не только вложить свои деньги в недвижимость, но и сделать это по-разумному, чтобы было удобно и инвесторам и будущим арендаторам. Немалую важность среди прочих инженерных систем здания имеет и система вентиляции для офисов, сдаваемых в аренду. Необходимо создать гибкую настраиваемую схему вентиляции, которая при соблюдении всех санитарных, противопожарных и строительных норм была наиболее экономной без потери эффективности.

Требования к  вентиляции офисов

При проектировании  офисов и офисных зданий должны строго соблюдаться санитарные требования по поддержанию нормативных показателей количества подаваемого воздуха, температуры, скорости движения воздуха, влажности,  ПДК вредных веществ и пр.

архитектурно строительные требования - возможность размещения блоков вентиляционных установок  на крыше или в подвале здания, в помещении, а кондиционеров на фасаде здания, возможность размещения и прокладки воздуховодов и трубопроводов через перекрытия или стены.

Типы вентиляционных систем офисов, сдаваемых в аренду

   1. Здание проектируется именно как бизнес-центр с уже готовыми офисами, которые арендатор подбирает по площади и инженерным системам согласно своим запросам для размещения определенного количества сотрудников - с учетом необходимости выделения 7-10 м кв. площади и подачи свежего воздуха в объеме до 60 м куб. в час на одного работающего.

В зданиях, которые строились до настоящего времени и строятся сейчас, устраиваются две вертикальные вентиляционные шахты, проходящие от подвала до крыши, и через них воздух подается и удаляется с каждого этажа. Вентиляционные приточно-вытяжные установки большой мощности размещают обычно либо на крыше, либо в подвальных помещениях. Воздуховоды приточно-вытяжной системы централизованно снабжают воздухом и удаляют отработанный воздух по этажам.  

Преимуществом такой системы является выдержанное согласно нормативных требований завершенное строительство, готовое к аренде. Арендатор не должен вкладывать никаких дополнительных средств в обустройство помещений, выбирается только офис нужного размера и возможностей.

Недостатки заключаются в необходимости усиливать конструкцию кровли для размещения оборудования систем вентиляции и кондиционирования. Для установки оборудования на крышу понадобится кран. Занимаются подвальные помещения, которые могли бы использоваться, например, под автостоянку.

   2. Схема, согласно которой на каждом этаже расположены компактные автономные приточно-вытяжные установки с разводкой воздуховодов в рабочие зоны помещений этажа. Имеется одна вертикальная вентиляционная шахта для забора свежего воздуха сверху и распределения по этажам. Вытяжные  установки малой мощности устанавливаются на каждом этаже.

Преимущества такой вентиляции в существенной экономии капиталовложений.

• Имеются два свободных пространства: подвала - для парковки или другого применения; технического этажа или крыши для дополнительной аренды. 
• Имеется возможность настройки приточно-вытяжной установки каждого этажа под экономичную эксплуатацию и настройку индивидуальных параметров для отдельных помещений. Снижаются эксплуатационные расходы, растет привлекательность объекта для арендаторов.
• Применение приточно-вытяжной вентиляционной установки с рекуператором позволит не только значительно (до 80%) сократить потери тепла, но создаст индивидуальные возможности настройки климата для каждого помещения.
• Реализуется возможность поэтажного ввода в эксплуатацию.
• Компактные приточно-вытяжные установки могут выполнять и охлаждение воздуха или легко интегрируются с разнообразными системами кондиционирования: мульти-зональными (‬VRV/VRF‭), сплит-системами, мульти-сплит системами и пр.

Недостатком можно считать необходимость обслуживания оборудования каждого этажа в отдельности.
 

   3. В последнее время все чаще при проектировании бизнес-центров (особенно для офисов класса А, В) предлагается ввод их в эксплуатацию на стадии Shell and core (оболочка и сердцевина). При этом инвесторы обеспечивают общедоступные помещения здания (оболочки) вентиляцией и кондиционированием, а также осуществляют подводку к офисным блокам всех инженерных систем 'сердцевины' (вентиляции, кондиционирования, систем связи, безопасности). Разводку системы вентиляции и кондиционирования, как и других систем, внутри офисных помещений осуществляет арендатор.

Преимущества такой организации вентиляции и кондиционирования:

• Внутреннее обустройство офиса согласно индивидуальному дизайну и планировки рабочих зон производит арендатор по своему усмотрению.  
• Существенно снижаются общие затраты застройщиков на оборудование для вентиляции и кондиционирования (без снижения уровня климатических параметров), а также на отделочные работы в офисах.
• Имеется возможность осуществления качественных климатических условий для каждого помещения в отдельности.
• Реализуется возможность арендатора с нуля осуществить проект внутреннего убранства и организации работы офиса по своим возможностям и срокам.

Недостатком можно считать необходимость дополнительных капиталовложений со стороны арендатора. Правда, за счет удобств получаемых в созданном по своему усмотрению офисном пространстве, вложенные средства быстро окупаются.

   4. Решение комплекса задач по вентиляции и кондиционированию с применением кондиционеров сплит-систем с приточной вентиляцией, состоящих из компрессорно-конденсаторных блоков и внутренних блоков - канальных кондиционеров с тепловым насосом (или без него).  Здесь совмещаются функции подачи, нагрева и охлаждения воздуха, решаются проблемы плавного регулирования режимов работы.

Существуют и другие экономные, современные комплекты оборудования для обеспечения качественных параметров воздуха в помещениях офисных зданий. В любом случае всякое проектное решение требует предварительной проработки и качественного технико-экономического обоснования.